咸寧市本級(jí)（含咸安區(qū)）低效用地

再開(kāi)發(fā)2023年度實(shí)施方案

咸寧市自然資源和規(guī)劃局

二〇二三年六月

目 錄

1總則 1

1.1 背景及意義 1

1.2 指導(dǎo)思想 1

1.3 編制依據(jù) 2

1.3.1 法律法規(guī)和政策性文件 2

1.3.2 部門(mén)規(guī)章及規(guī)范性文件 2

1.3.3 相關(guān)規(guī)劃、文件、報(bào)告等 2

1.4 基本情況 3

1.5 上年度實(shí)施績(jī)效評(píng)估 4

1.5.1 上年度實(shí)施的不足 5

1.5.2 上年度實(shí)施的成效 5

2年度目標(biāo)與任務(wù) 6

2.1 年度再開(kāi)發(fā)目標(biāo) 6

2.1.1 總體目標(biāo) 6

2.1.2規(guī)劃控制引導(dǎo) 6

2.2年度再開(kāi)發(fā)任務(wù) 7

2.2.1 有序推進(jìn)舊城鎮(zhèn)更新 7

2.2.2積極開(kāi)展舊廠礦改造 7

2.2.3 積極推動(dòng)其他用地開(kāi)發(fā) 8

2.3再開(kāi)發(fā)思路 8

2.4 再開(kāi)發(fā)模式 9

3資金與效益分析 10

3.1 資金籌措渠道 10

3.2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)生態(tài)效益 11

4 實(shí)施與保障措施 11

附錄 14

2023年度城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)地塊清單 14

2021-2022年度城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)已實(shí)施地塊清單 15

1. 總則

1.1 背景及意義

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，黨中央、國(guó)務(wù)院要求牢固樹(shù)立并貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，按照統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高發(fā)展的質(zhì)量和效益。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在結(jié)構(gòu)性調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，新動(dòng)能正在發(fā)力，傳統(tǒng)動(dòng)能正在煥發(fā)生機(jī)。同時(shí)“四化”同步推進(jìn)，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快。深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，恰逢其時(shí)，一舉多得。

低效用地再開(kāi)發(fā)是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的必然需要。城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)再利用，也可以有效釋放傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展的用地空間；同時(shí)，利用土地級(jí)差收益，還可以為企業(yè)發(fā)展注入新的活力，適應(yīng)并倒逼結(jié)構(gòu)性調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。因此，經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平，必然帶來(lái)用地方式由外延擴(kuò)張向高效節(jié)約利用的方向轉(zhuǎn)變。另一方面，通過(guò)低效用地再開(kāi)發(fā)和城市更新改造，發(fā)揮土地級(jí)差收益，在優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)布局同時(shí)，可以有效改善城鎮(zhèn)生活居住環(huán)境，修繕、興建城市公益基礎(chǔ)設(shè)施，保護(hù)歷史文化建筑和街區(qū)，從而提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量，使城市更加和諧宜居、富有活力，老百姓更加有“獲得感”和“幸福感”。

1.2 指導(dǎo)思想

規(guī)劃編制以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，貫徹落實(shí)黨的十九大提出的全面建成小康社會(huì)各項(xiàng)要求，統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局，協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，推動(dòng)實(shí)施鄉(xiāng)村振興、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持把人民對(duì)美好生活的向往作為奮斗目標(biāo)，以人為本，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展；堅(jiān)持綠色發(fā)展，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提升發(fā)展質(zhì)量，改善生態(tài)環(huán)境，建設(shè)美麗中國(guó)；堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，鼓勵(lì)土地權(quán)利人自主開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)社會(huì)資本積極進(jìn)入，促進(jìn)城鎮(zhèn)更新改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升建設(shè)用地人口、產(chǎn)業(yè)承載能力，建設(shè)和諧宜居城鎮(zhèn)。在全面建設(shè)小康社會(huì)的攻堅(jiān)時(shí)期，依靠傳統(tǒng)擴(kuò)張粗放的土地利用方式保障發(fā)展已難以為繼，必須走出一條節(jié)約集約發(fā)展的新路子。推進(jìn)城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)，是促進(jìn)節(jié)約集約用地，破解資源保障和兩難局面的現(xiàn)實(shí)需求，也是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的迫切需要。

1.3 編制依據(jù)

1.3.1 法律法規(guī)和政策性文件

（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

（2）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；

（3）《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；

（4）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；

（5）《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；

（6）《中華人民共和國(guó)基本農(nóng)田保護(hù)條例》；

（7）《中華人民共和國(guó)土地復(fù)墾條例》。

1.3.2 部門(mén)規(guī)章及規(guī)范性文件

（1）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國(guó)土資源部令第61號(hào)）；

（2）國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2013〕3號(hào)）；

（3）國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）；

（4）國(guó)土資源部印發(fā)《城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作推進(jìn)方案（2017年—2018年）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2017〕1172號(hào)）；

（5）國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)規(guī)劃編制要點(diǎn)的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2017〕47號(hào)）；

（6）湖北省國(guó)土資源廳《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作的通知》（鄂土資函〔2018〕434號(hào)）；

（7）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)辦〔2020〕23號(hào)）；

1.3.3 相關(guān)規(guī)劃、文件、報(bào)告等

（1）《咸安區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》；

（2）《咸寧市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2018—2035年）》；

（3）《咸寧市城市總體規(guī)劃（2010-2030年）》；

（4）《咸安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料》；

（5）咸安區(qū)全國(guó)第二次、第三次土地利用調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)；

（6）咸寧市中心城區(qū)1:500地籍圖；

（7）咸安區(qū)土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)；

（8）咸安區(qū)遙感影像圖；

（9）其他相關(guān)基礎(chǔ)資料。

1.4 基本情況

經(jīng)對(duì)咸寧市本級(jí)（含咸安區(qū)）城鎮(zhèn)低效用地摸底調(diào)查匯總整理，綜合定性判斷和定量評(píng)價(jià)，最終確定出咸寧市本級(jí)（含咸安區(qū)）城鎮(zhèn)低效用地941.03公頃，涉及圖斑個(gè)數(shù)97個(gè)。

按土地實(shí)際用途狀態(tài)可進(jìn)一步細(xì)分為舊城鎮(zhèn)、低效企業(yè)用地和其他低效三個(gè)類(lèi)型，其中主要以舊城鎮(zhèn)和低效工業(yè)用地為主。城鎮(zhèn)低效用地主要集中在浮山辦事處、高新區(qū)、溫泉辦事處、永安辦事處，低效企業(yè)用地面積694.92公頃、舊城鎮(zhèn)用地188.58公頃、其他用地57.53公頃。

表1-1咸寧市本級(jí)（含咸安區(qū)）城鎮(zhèn)低效用地分布情況表

單位：個(gè)、公頃

依據(jù)《咸寧市城市總體規(guī)劃》及咸寧市實(shí)際情況，經(jīng)市政府主管領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)多次溝通后最終確定低效用地地塊時(shí)序計(jì)劃安排。本規(guī)劃計(jì)劃開(kāi)發(fā)的低效用地再開(kāi)發(fā)面積共97個(gè)地塊941.03公頃，建設(shè)時(shí)序?yàn)?/span>2020-2024年。各區(qū)域建設(shè)時(shí)序與計(jì)劃見(jiàn)下表。

表1-2城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序安排表

單位：公頃、個(gè)

1.5 上年度實(shí)施績(jī)效評(píng)估

在2021-2021年度，規(guī)劃再開(kāi)發(fā)地塊20宗，具體實(shí)施地塊14宗。其中規(guī)劃期為2020-2021年度的實(shí)施2宗，規(guī)劃期為2022年度的實(shí)施12宗。上年度總計(jì)實(shí)施的面積為146.93公頃，占低效用地總面積的15.61%。已實(shí)施的地塊信息見(jiàn)附錄。

2021-2022年度已實(shí)施的14個(gè)地塊中，按改造方式可分為儲(chǔ)備地塊、已建成地塊和重新供地三類(lèi)。如表1-3所示，其中儲(chǔ)備地塊1.75公頃，占實(shí)施地塊的1.19%；已建成地塊面積123.65公頃，占實(shí)施地塊的84.16%；重新供地21.53公頃，占實(shí)施地塊的14.65%。

表1-3 上年度城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)改造方式計(jì)劃表

按規(guī)劃用途來(lái)分，可劃分為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、商服用地和住宅用地等三類(lèi)。如表1-4所示，在上年度已實(shí)施地塊中，規(guī)劃用途工礦倉(cāng)儲(chǔ)的面積為最大，面積123.65公頃，占比84.16%；其次為住宅用地的面積，面積20.14公頃，占比13.71%；再次為商服用地，面積為3.14公頃，占比2.14%。

表1-4 上年度城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)規(guī)劃用途匯總表

從開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，上年度實(shí)施地塊可劃分為全面改造和改造提升兩種類(lèi)型。其中改造提升地塊比重較大，面積達(dá)123.65公頃，占比為84.16%；改造提升地塊比重較小，面積為23.28公頃，占比為15.84%。具體如下表所示：

表1-5 上年度城鎮(zhèn)低效用地開(kāi)發(fā)模式匯總表

1.5.1 上年度實(shí)施的不足

2021-2022年度原規(guī)劃實(shí)施20個(gè)低效地塊，共計(jì)面積242.98公頃。由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，導(dǎo)致未能按規(guī)定計(jì)劃實(shí)施。在已實(shí)施的地塊中，2021-2022年度的為14宗，與原計(jì)劃有一定的差距。但在具體實(shí)施過(guò)程中考慮到區(qū)位和便于施工的因素，因此納入了一些非本年度規(guī)劃實(shí)施的地塊。最終2022年度實(shí)施低效用地再開(kāi)發(fā)14個(gè)地塊，再開(kāi)發(fā)面積為146.93公頃。

1.5.2 上年度實(shí)施的成效

1.嚴(yán)守建設(shè)用地底線，低效用地再開(kāi)發(fā)倒逼節(jié)約集約用地。目前在咸寧市涉農(nóng)區(qū)， 減量化已形成共識(shí)并取得顯著成效， 通過(guò)建立新增建設(shè)與減量化相掛鉤的機(jī)制， 實(shí)現(xiàn)了土地利用方式由“以增量為主”向“以存量為主” 的根本性轉(zhuǎn)變， 有效助推了區(qū)域環(huán)境的改善和交通綜合治理、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等工作，對(duì)改善咸寧市的生產(chǎn)、生活、生態(tài)環(huán)境發(fā)揮了重要作用。咸寧市年均新增建設(shè)用地總量中，有很大一部分用地指標(biāo)來(lái)源于低效建設(shè)用地減量化。在保持用地供應(yīng)總量、 保障發(fā)展建設(shè)需求的前提下，咸寧市政府通過(guò)實(shí)施減量化，有效控制了建設(shè)用地過(guò)快增長(zhǎng)，緩解了用地指標(biāo)不足的問(wèn)題，守住了建設(shè)用地規(guī)模底線；同時(shí)，將低效閑置用地減量，按照“宜農(nóng)則農(nóng)，宜林則林” 原則， 實(shí)施安全合理利用， 進(jìn)一步優(yōu)化各類(lèi)用地結(jié)構(gòu)和布局，在保障每年經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地需求的同時(shí)，釋放出更多城市規(guī)劃空間。

2.追求用地效益高線，低效用地再開(kāi)發(fā)助推土地資源高質(zhì)量利用。長(zhǎng)期以來(lái)園區(qū)存在低效用地問(wèn)題，既影響現(xiàn)有企業(yè)發(fā)展，也影響新項(xiàng)目“落地開(kāi)花”。今年以來(lái)工業(yè)園區(qū)通力合作、形成合力，進(jìn)一步加大盤(pán)活土地工作力度，促進(jìn)新項(xiàng)目盤(pán)活園區(qū)現(xiàn)有用地及廠房，不斷提高土地效益。針對(duì)“僵尸企業(yè)”及半停產(chǎn)企業(yè)情況，園區(qū)進(jìn)行拉網(wǎng)式排查，建立信息臺(tái)賬，全面掌握企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，積極主動(dòng)作為，推動(dòng)企業(yè)兼并重組、鼓勵(lì)企業(yè)自主招商出租閑置房產(chǎn)等舉措，引入新項(xiàng)目、新產(chǎn)業(yè)注入新動(dòng)能。

3.寬存量建設(shè)用地減量路徑。在上年度實(shí)施成果中，低效類(lèi)型分為舊城鎮(zhèn)用地、低效企業(yè)和其他用地三類(lèi)，將其重新規(guī)劃為商服用地、住宅用地以及工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地。大大提高了地塊的容積率，增強(qiáng)了土地的利用效率。

1. 年度目標(biāo)與任務(wù)

2.1 年度再開(kāi)發(fā)目標(biāo)

2.1.1 總體目標(biāo)

根據(jù)《咸寧市城市總體規(guī)劃》（2010-2030年），《咸安區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）》與《咸寧市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2018-2035）》，充分考慮各低效用地再開(kāi)發(fā)地塊的區(qū)位交通條件、四至環(huán)境以及地表現(xiàn)狀等因素，在確保完成上級(jí)下達(dá)的城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)年度目標(biāo)任務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合低效用地現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)成本和難易程度來(lái)確定年度再開(kāi)發(fā)總體用地規(guī)模、布局和規(guī)劃控制引導(dǎo)。

最終確定2023年度城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)宗數(shù)為6宗，土地面積為96.05公頃，均為2022年度原規(guī)劃地塊。其中位于1宗地位于高新區(qū)，6宗地位于咸安區(qū)。

1. 規(guī)劃控制引導(dǎo)

根據(jù)咸寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃及國(guó)家、湖北省建設(shè)項(xiàng)目節(jié)約集約利用相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，提出再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地強(qiáng)度優(yōu)化要求。

本規(guī)劃的容積率是以每個(gè)規(guī)劃低效用地圖斑為單位，綜合平衡后的容積率指標(biāo)，規(guī)劃主要控制其容積率下限，地塊具體容積率以控規(guī)所規(guī)定的容積率為準(zhǔn)。本次規(guī)劃開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分為1-4個(gè)級(jí)別，對(duì)應(yīng)容積率依次為：0.5-1.0、1.0-1.5、1.5-2.0和大于2.0四個(gè)層次。具體見(jiàn)下表。

表2-1城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制表

根據(jù)城市建設(shè)的實(shí)際情況，項(xiàng)目具體實(shí)施時(shí)，開(kāi)發(fā)控制強(qiáng)度依規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的為準(zhǔn)。

根據(jù)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)規(guī)劃結(jié)合咸寧市相關(guān)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，6個(gè)再開(kāi)發(fā)單元中擬改造為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地1個(gè)，占地面積31.9公頃;再開(kāi)發(fā)為住宅用地的5個(gè)宗地單元，占地面積64.15公頃。

1. 年度再開(kāi)發(fā)任務(wù)

2.2.1 有序推進(jìn)舊城鎮(zhèn)更新

重點(diǎn)做好基礎(chǔ)設(shè)施落后、人居環(huán)境惡劣、畸零細(xì)碎與城鎮(zhèn)功能定位不符合區(qū)域的更新改造，挖掘用地潛力。加快推進(jìn)城鎮(zhèn)核心區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造工作，改善中低收入群體的居住環(huán)境，提升城市功能，改善城市面貌。加大財(cái)政、土地等政策的支持力度，形成城鎮(zhèn)更新改造的促進(jìn)機(jī)制。合理安排舊城鎮(zhèn)工業(yè)用地土地用途置換，推進(jìn)舊城鎮(zhèn)合理有序更新，疏導(dǎo)不適宜在舊城鎮(zhèn)發(fā)展的職能和產(chǎn)業(yè)。

計(jì)劃期內(nèi)完成“舊城鎮(zhèn)”地塊再開(kāi)發(fā)3宗，再開(kāi)發(fā)規(guī)模58.8公頃，開(kāi)發(fā)后土地用途為住宅用地。

1. 積極開(kāi)展舊廠礦改造

積極推動(dòng)舊廠礦用地整治提升，鼓勵(lì)、支持企業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，提升建筑容積率;鼓勵(lì)企業(yè)增加投資和生產(chǎn)技術(shù)更新升級(jí)(增資技改);鼓勵(lì)市場(chǎng)主體參與低效用地再開(kāi)發(fā)，促進(jìn)低效產(chǎn)業(yè)用地流轉(zhuǎn)。將低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)與淘汰落后過(guò)剩產(chǎn)能、資源要素市場(chǎng)化配置改革、企業(yè)綜合評(píng)價(jià)等工作相結(jié)合，加強(qiáng)與投資、產(chǎn)業(yè)、安全生產(chǎn)等政策的銜接，倒逼低效工業(yè)企業(yè)用地退出，提升全區(qū)工業(yè)用地效率。

計(jì)劃期內(nèi)完成“舊廠礦”地塊再開(kāi)發(fā)1宗，再開(kāi)發(fā)規(guī)模31.9公頃，開(kāi)發(fā)后土地用途為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地。

2.2.3積極推動(dòng)其他用地開(kāi)發(fā)

大力開(kāi)展其他低效用地的再開(kāi)發(fā)。其他低效用地主要位于土地利用總體規(guī)劃城鎮(zhèn)允許建設(shè)區(qū)內(nèi)，諸如空閑廢棄地、已征未建閑置地，以及邊角地、夾心地、插花地等難以利用的其他城鎮(zhèn)低效用地。主要包括低效商業(yè)，空閑場(chǎng)地、容積率小、利用率較低的建設(shè)用地等

計(jì)劃期內(nèi)完成“其他用地”地塊再開(kāi)發(fā)2宗，再開(kāi)發(fā)規(guī)模5.4公頃，開(kāi)發(fā)后土地用途為住宅用地。

1. 再開(kāi)發(fā)思路

咸寧市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)包括綜合整治、更新改造、拆除重建三種類(lèi)型:

綜合整治:主要指改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。

更新改造:主要指改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。

拆除重建:主要指通過(guò)建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的拆除清理、重新建設(shè)的方式進(jìn)行改造。

1、舊城鎮(zhèn)采取綜合整治為主、拆除重建為輔的再開(kāi)發(fā)方式

(1)納入棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃的，應(yīng)實(shí)施拆除重建，具體可通過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備等方式實(shí)施。

(2)舊居住區(qū)通過(guò)政府主導(dǎo)，實(shí)施建筑外觀整飾、環(huán)境美化、完善社區(qū)配套以改善生活居住環(huán)境。引入現(xiàn)代居住區(qū)物業(yè)管理制度，規(guī)范居住區(qū)的日常管理，促進(jìn)和諧、健康、綠色的社區(qū)文化建設(shè)。對(duì)部分存在嚴(yán)重安全隱患的危房小區(qū)可進(jìn)行拆除重建。

(3)舊工商住混合區(qū)通過(guò)改善沿街立面景觀、優(yōu)化功能布局、提升管理水平，重新煥發(fā)舊城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)街區(qū)活力。

(4)富有特色的歷史文化街區(qū)應(yīng)以綜合整治為主要手段進(jìn)行保育、活化和復(fù)興。

2、舊廠礦采取拆除重建和更新改造并重的再開(kāi)發(fā)方式

(1)對(duì)于建設(shè)年代較早、物質(zhì)形態(tài)老化、容積率偏低、現(xiàn)有建筑,不能滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的舊工業(yè)區(qū)以拆除重建為主，具體可通過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備、實(shí)施流轉(zhuǎn)等方式實(shí)施。

(2)對(duì)位于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)、不符合城市規(guī)劃的舊廠礦以拆除重建為主。但有歷史文化價(jià)值的應(yīng)實(shí)施更新改造，發(fā)展工業(yè)旅游、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。具體可通過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備、協(xié)議置換、“退二進(jìn)三”等方式實(shí)施。

(3)對(duì)于建筑結(jié)構(gòu)和質(zhì)量基本可以滿(mǎn)足當(dāng)前發(fā)展要求，但建筑容積率偏低，技術(shù)落后，外觀與環(huán)境較差，配套設(shè)施缺乏的舊工業(yè)區(qū)以綜合整治、功能改變?yōu)橹鳎ㄟ^(guò)廠房加建、翻新、增資技改、完善配套設(shè)施、美化環(huán)境，改善工業(yè)區(qū)環(huán)境。

(4)對(duì)分布零散、管理水平較低的原村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)，鼓勵(lì)通過(guò)園區(qū)整合的方式引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)公司或物業(yè)管理公司，提高工業(yè)區(qū)管理水平、提升產(chǎn)業(yè)層次，實(shí)現(xiàn)集約化、規(guī)?；l(fā)展。

3、舊村莊采綜合治為主、拆除重建為輔的再開(kāi)發(fā)方式

(1)對(duì)于建筑質(zhì)量較好的城中村以綜合整治為主。通過(guò)政府主導(dǎo)，推進(jìn)配套設(shè)施完善、公共空間增加、環(huán)境景觀美化，提升城中村生活環(huán)境品質(zhì)。

(2)對(duì)于建筑破舊老化、存在安全隱患、居住環(huán)境較差的老舊城中村以拆除重建為主，較為徹底地改變城中村的物質(zhì)空間形態(tài)。具體可通過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備等方式實(shí)施。

(3)在城中村中推行現(xiàn)代居住區(qū)物業(yè)管理模式，豐富社區(qū)文化活動(dòng)，保護(hù)并整飾城中村的文物資源，強(qiáng)調(diào)歷史文脈的傳承與延續(xù)，注重鄰里關(guān)系的維系。

2.4 再開(kāi)發(fā)模式

在現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上(包括再開(kāi)發(fā)地塊現(xiàn)狀用途、土地使用者、建筑面積、容積率等)。按照咸寧市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市更新改造的要求，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃和綜合效益原則，結(jié)合開(kāi)發(fā)主體意愿，合理確定開(kāi)發(fā)方式。再開(kāi)發(fā)方式主要有以下幾種:

1、收購(gòu)儲(chǔ)備。咸寧市政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)后，納入政府土地儲(chǔ)備并重新供應(yīng)。

2、實(shí)施流轉(zhuǎn)。指市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰多宗地塊實(shí)施再開(kāi)發(fā)，或與相鄰多宗地塊的原土地使用權(quán)人進(jìn)行合作再開(kāi)發(fā)。

3、協(xié)議置換。對(duì)政府因?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造，需要異地搬遷的符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)協(xié)議置換方式依法收回原土地使用權(quán)后，對(duì)原土地重新開(kāi)發(fā)利用。

4、“退二進(jìn)三”。經(jīng)咸寧市政府批準(zhǔn)，企業(yè)利用已有存量建設(shè)用地對(duì)原有建筑通過(guò)拆除重建、拆改結(jié)合等途經(jīng)，改變土地用途并辦理土地使用手續(xù)。

5、增容技改。經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，在不改變用途的前提下提高土地容積率，增加建筑面積或者追加投資，進(jìn)行技術(shù)升級(jí)改造。

6、其他方式。低效用地再開(kāi)發(fā)用于公共基礎(chǔ)設(shè)施或公益事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)或通過(guò)其他方式進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，并辦理土地使用手續(xù)。

1. 資金與效益分析

3.1 資金籌措渠道

為了推動(dòng)低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有序進(jìn)行，可以建立資金的多元化投融資機(jī)制，除低效用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)資金外，還可以探索通過(guò)激勵(lì)政策吸引社會(huì)資本投資、利用金融機(jī)構(gòu)投融資平臺(tái)以及項(xiàng)目PPP融資模式等方式積極引入社會(huì)資金。

1.通過(guò)激勵(lì)政策吸引社會(huì)資本投資。對(duì)改造投資主體進(jìn)行貸款融資的，以貼息的形式提供資金扶持；對(duì)改造后為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的項(xiàng)目在物業(yè)租售推廣期間由于物業(yè)控制產(chǎn)生租金損失的，給予一定的租金補(bǔ)償；鼓勵(lì)集中成片開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨(dú)立開(kāi)發(fā)的零星土地，可一并進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，但單宗零星用地面積原則上不超過(guò)3畝，且累計(jì)面積不超過(guò)改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總面積的10%的，給予一定的稅費(fèi)免除；鼓勵(lì)企業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目和公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施用地捆綁開(kāi)發(fā)建設(shè)，給予一定的土地出讓金返還或稅費(fèi)免除等一系列激勵(lì)政策。

2.利用金融機(jī)構(gòu)投融資平臺(tái)籌措資金。市政府可以與金融機(jī)構(gòu)簽訂戰(zhàn)略性框架協(xié)議、爭(zhēng)取金融等相關(guān)部門(mén)對(duì)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作提供信貸、融資、債務(wù)處置等方面的支持，優(yōu)先保障城鎮(zhèn)低效用地在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求。

3.項(xiàng)目PPP融資模式。PPP融資模式可以促使私人資本更多地參與到項(xiàng)目中，這不僅降低了私人企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且能將私人企業(yè)在投資建設(shè)中更有效率的管理方法與技術(shù)引入項(xiàng)目中來(lái)，還能有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行的控制，從而有利于降低項(xiàng)目建設(shè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，較好地保障國(guó)家與私人企業(yè)各方的利益。這對(duì)縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，降低項(xiàng)目運(yùn)作成本都有著積極的意義。鼓勵(lì)私人企業(yè)積極參與到項(xiàng)目中來(lái)，實(shí)現(xiàn)私人企業(yè)與政府“雙贏”甚至是“多贏”的局面。對(duì)于選擇PPP模式的私人企業(yè)，市政府可以給予相應(yīng)的政策扶持作為補(bǔ)償，如稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保、或者給予私人企業(yè)土地優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)等。通過(guò)實(shí)施這些政策可提高私人資本投資項(xiàng)目的積極性。

3.2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)生態(tài)效益

通過(guò)計(jì)劃實(shí)施可節(jié)約土地資源，提高土地利用效率。計(jì)劃對(duì)不符合控規(guī)要求的工礦倉(cāng)儲(chǔ)低效用地進(jìn)行拆遷和安置，有利于土地節(jié)約集約利用，有利于提高建設(shè)用地土地利用效率，改變了布局凌亂、戶(hù)均占地過(guò)大、保障水平較低等問(wèn)題。

首先在經(jīng)濟(jì)效益上，城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)再利用，可以有效釋放傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展的用地空間;同時(shí)，利用土地級(jí)差收益，還可以為企業(yè)發(fā)展注入新的活力，適應(yīng)并倒逼結(jié)構(gòu)性調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。此外，政府通過(guò)協(xié)議置換、收購(gòu)儲(chǔ)備等方式進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，重新出讓土地，增加了土地出讓收入。

其次在社會(huì)效益上，通過(guò)低效用地再開(kāi)發(fā)和城市更新改造，發(fā)揮土地級(jí)差收益，在優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)布局同時(shí)，可以有效改善城鎮(zhèn)生活居住環(huán)境，修繕、興建城市公益基礎(chǔ)設(shè)施，從而提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量，使城市更加和諧宜居、富有活力，老百姓更加有“獲得感”和“幸福感”。

最后在生態(tài)效益上，破解保護(hù)資源和保障發(fā)展的矛盾，關(guān)鍵在于高效節(jié)約利用資源。通過(guò)盤(pán)活低效存量用地，一方面可以釋放出有效的用地空間，滿(mǎn)足發(fā)展的用地需求;另一方面可以減少對(duì)農(nóng)用地特別是耕地的占用，做到保障與保護(hù)的有效銜接、和諧統(tǒng)一。另外增加綠地面積，使得生態(tài)效益也逐漸顯現(xiàn)。

4實(shí)施與保障措施

為確保低效用地再開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的實(shí)施，科學(xué)高效的開(kāi)發(fā)利用土地，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展，提出如下保障措施：

1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組織。為確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，由咸寧市政府牽頭成立咸寧市低效用地再開(kāi)發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,制定城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)方案，明確規(guī)劃目標(biāo)、主要任務(wù)、再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)時(shí)序和空間布局，在編制再開(kāi)發(fā)方案、提高綜合調(diào)控能力的同時(shí)，切實(shí)履行綜合管理職能，協(xié)調(diào)和引導(dǎo)本次工作，及時(shí)協(xié)調(diào)解決規(guī)劃方案實(shí)施存在的各種問(wèn)題，消除人才、資本、信息、科技資源等市場(chǎng)要素的分割障礙，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)、協(xié)調(diào)發(fā)展的發(fā)展環(huán)境，提高發(fā)展經(jīng)濟(jì)運(yùn)作水平。涉及到的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也應(yīng)由各鎮(zhèn)政府成立相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu),協(xié)助對(duì)本次低效用地再開(kāi)發(fā)的具體實(shí)施。

2.加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌引導(dǎo)。根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、《咸寧市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2018—2035年）》和《咸寧市城市總體規(guī)劃（2010-2030年）》，做好與控制性詳細(xì)規(guī)劃的銜接。按照突出重點(diǎn)、先易后難、分步推進(jìn)的原則，制定城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)年度實(shí)施計(jì)劃，確定改造開(kāi)發(fā)的規(guī)模地塊、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、利用方向等，明確產(chǎn)業(yè)調(diào)整安排，進(jìn)行資金平衡分析，確保低效用地再開(kāi)發(fā)有序進(jìn)行。

3.強(qiáng)化規(guī)劃實(shí)施管理。咸寧市自然資源和規(guī)劃局及相關(guān)主管部門(mén)要增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加快審查報(bào)批，積極服務(wù)改造開(kāi)發(fā)工作，及時(shí)做好項(xiàng)目審批、實(shí)施、竣工驗(yàn)收等工作，并及時(shí)上圖入庫(kù)。市自然資源和規(guī)劃局要明確具體的操作辦法，加強(qiáng)對(duì)改造開(kāi)發(fā)實(shí)施監(jiān)管；及時(shí)研究制定實(shí)施細(xì)則。建立城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息公開(kāi)制度，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓相關(guān)程序，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，涉及出讓的必須集體決策、公示結(jié)果，確保改造開(kāi)發(fā)過(guò)程公開(kāi)、公平、公正。

4.規(guī)范開(kāi)發(fā)資金監(jiān)管。咸寧市人民政府與金融機(jī)構(gòu)簽訂戰(zhàn)略性框架協(xié)議，爭(zhēng)取金融等相關(guān)部門(mén)對(duì)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作提供信貸、融資、債務(wù)處置等方面的支持，優(yōu)先保障城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求。同時(shí)，設(shè)立城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，規(guī)范資金管理，項(xiàng)目收益要公開(kāi)透明，確保資金的使用安全高效。

5.嚴(yán)格開(kāi)發(fā)管理監(jiān)督。加強(qiáng)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)改造方案審核報(bào)批，嚴(yán)格批后監(jiān)管，落實(shí)節(jié)約集約用地，嚴(yán)防再開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)新的低效、閑置用地。開(kāi)展政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，提出防范措施，保障規(guī)范開(kāi)展。對(duì)工作中出現(xiàn)的違法違紀(jì)行為予以嚴(yán)肅查處，追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，嚴(yán)防“權(quán)力尋租”等行為的發(fā)生。市人民政府對(duì)有關(guān)部門(mén)開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作情況進(jìn)行監(jiān)督考核，并納入各地年度考核內(nèi)容，實(shí)施考核結(jié)果排名通報(bào)制度，對(duì)工作進(jìn)展緩慢、工作措施不力、監(jiān)管措施不到位甚至造成土地市場(chǎng)秩序混亂的地方進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。

6.統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)各方利益。咸寧市政府要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、公益實(shí)業(yè)等配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先安排一定比例用地。切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的根本利益，保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，提升農(nóng)民的幸福指數(shù)。在拆遷補(bǔ)償上，要確保農(nóng)民的房屋補(bǔ)償收益；在就業(yè)安置上，免費(fèi)培訓(xùn)農(nóng)村勞動(dòng)力，開(kāi)發(fā)公益性崗位，拓展就業(yè)安置渠道，實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)，讓人民群眾共享低效用地再開(kāi)發(fā)的成果。

附 錄

2023年度城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)地塊清單

2021-2022年度城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)已實(shí)施地塊清單