關(guān)于《咸寧市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》征求意見的公告

為推進(jìn)行政決策的科學(xué)化、民主化、法制化，充分反映民意，廣泛集中民智，現(xiàn)將《咸寧市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（征求意見稿）在咸寧市發(fā)改委網(wǎng)站（http://fgw.xianning.gov.cn/）上公布，公開征求社會(huì)各界的意見，歡迎各界人士通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)送電子郵件或以信函方式提出修改意見和建議。　

公開征求意見起止時(shí)間：2023年5月31日—2023年6月30日　

通訊地址：咸寧市咸安區(qū)銀桂路9號(hào)（市發(fā)改委價(jià)格科）

郵　編：437100　

聯(lián)系人：徐曉明

聯(lián)系電話：07158895101

郵　　箱：64593723＠qq．com

咸寧市發(fā)展和改革委員會(huì)

2023年5月31日

咸寧市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則

（征求意見稿）

第一條　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)主體合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《湖北省價(jià)格條例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例（2019年修正）》《湖北省定價(jià)目錄（2021年版）》等法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理，適用本細(xì)則。

第三條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開、誠(chéng)實(shí)信用以及質(zhì)價(jià)相符的原則。

本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)主體按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

第四條　物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般包括：環(huán)境的清掃、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)；公共照明、通風(fēng)、排水、電梯、安全監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。

第五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招投標(biāo)方式公開選聘前期物業(yè)服務(wù)主體，在政府部門制定的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第六條　符合下列條件之一，應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不作為前期物業(yè)實(shí)行政府定價(jià)管理：

（一）交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十的；

（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十的；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之二十的。

業(yè)主委員會(huì)成立之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。沒有業(yè)主委員會(huì)的，可以由社區(qū)組織業(yè)主與選定的物業(yè)服務(wù)主體協(xié)商確定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂書面協(xié)議。

第七條　公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照普通住宅等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。別墅等高檔住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可參照普通住宅等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也可結(jié)合實(shí)際，由發(fā)改和住建部門共同另行制定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第八條　住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)管理，實(shí)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市發(fā)改委和市住建局共同制定《咸寧城區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1）、《咸寧城區(qū)住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（附件2）。具體標(biāo)準(zhǔn)由住建部門評(píng)定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)相應(yīng)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬定，報(bào)發(fā)改部門審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。

各縣（市）可參照市城區(qū)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際，制定本地物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、居民的承受能力等情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

第九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按月、季收取，但最多不得一次性收取超過一年服務(wù)費(fèi)用。與業(yè)主另有約定的，按約定執(zhí)行。

第十條　政府定價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主大會(huì)按照公平、公正、公開原則，鼓勵(lì)通過招投標(biāo)的方式，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)主體，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。辦公用房、商業(yè)用房等政府定價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)主體不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意。征求意見前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)價(jià)方案及理由、成本變動(dòng)情況等資料，公示時(shí)間不少于十五日。

第十一條　制定和調(diào)整服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂合同約定。物業(yè)服務(wù)主體不得單方面提高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十二條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付之日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。房屋交付后一年內(nèi)無人入住的空置期間，業(yè)主按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)70％比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫(kù)（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應(yīng)當(dāng)制定車庫(kù)（位）租售方案，明確車庫(kù)（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價(jià)格、銷售價(jià)格、價(jià)格有效期等，并按規(guī)定報(bào)住建部門備案。同時(shí)在銷售場(chǎng)所醒目位置公示已備案的車庫(kù)（位）租售方案，不得以不公平的高價(jià)租售或者與商品住房等捆綁租售車庫(kù)（位）。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車費(fèi)，其管理、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)公司等不得銷售或者變相銷售。對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫(kù)、車位不得收取停車費(fèi)，可收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)可按車庫(kù)（位）的個(gè)數(shù)計(jì)收，也可按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。

第十四條　裝修保證金每次不超過2000元／套，房屋裝修完成后三個(gè)月內(nèi)須退還；

裝修垃圾委托物業(yè)服務(wù)主體清運(yùn)的，由物業(yè)服務(wù)主體按4元／㎡的標(biāo)準(zhǔn)收取。裝修期間不得收取電梯使用費(fèi)等其他名目費(fèi)用。

第十五條　住宅區(qū)實(shí)行出入證（卡）管理的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識(shí)別卡每車一張。業(yè)主因遺失、損壞需補(bǔ)辦的，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費(fèi)。

第十六條　住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，資金不足的由業(yè)主大會(huì)決定，可以用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益彌補(bǔ)。

第十七條　業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。未按約定交納的，業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)主體可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務(wù)主體不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的其他行為。

第十八條　鼓勵(lì)因地制宜創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理，通過政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與、多元共治模式，在老舊住宅小區(qū)推進(jìn)突出服務(wù)群眾價(jià)值取向、體現(xiàn)公益屬性的“紅色物業(yè)”，更好滿足居民基本物業(yè)服務(wù)需求。物業(yè)服務(wù)主體可根據(jù)老舊住宅小區(qū)實(shí)際情況，與業(yè)主協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

第十九條　對(duì)進(jìn)入住宅和非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的執(zhí)行任務(wù)的軍車、警車、消防車、救護(hù)車、救災(zāi)搶險(xiǎn)車、郵（快）快遞車、環(huán)衛(wèi)車、市政設(shè)施維護(hù)維修車、殯葬車；法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免費(fèi)的車輛；臨時(shí)停車不超過30分鐘的車輛；為業(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、配送貨物服務(wù)的車輛；市人民政府批準(zhǔn)免費(fèi)的其他車輛，應(yīng)當(dāng)免收停車費(fèi)。

第二十條　利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益屬于全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途。

物業(yè)服務(wù)主體代為收取、保管前款經(jīng)營(yíng)收益，可以按物業(yè)服務(wù)合同約定提取勞務(wù)費(fèi)。未成立業(yè)主大會(huì)的前期物業(yè)服務(wù)小區(qū)，代收費(fèi)用實(shí)行所在社區(qū)、代收主體、銀行共同監(jiān)管，按小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約使用。

第二十一條　物業(yè)服務(wù)主體履行審批手續(xù)，在實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)填報(bào)《咸寧城區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)審批表》（見附件3），并按要求提供前期物業(yè)服務(wù)合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證等相關(guān)資料，分別報(bào)送當(dāng)?shù)刈〗ê桶l(fā)改部門核定批準(zhǔn)后方可收費(fèi)。

第二十二條　物業(yè)服務(wù)主體等應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格履行合同，規(guī)范收費(fèi)行為，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（等級(jí)）、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及投訴電話等信息在小區(qū)顯著位置進(jìn)行常態(tài)化公示。市、縣兩級(jí)住建、市場(chǎng)監(jiān)管部門要按照屬地管理原則對(duì)物業(yè)服務(wù)主體收費(fèi)行為開展監(jiān)督檢查，嚴(yán)厲查處違法行為。

第二十三條　本細(xì)則自2023年　　月　　日起執(zhí)行，有效期5年。執(zhí)行期間如遇上級(jí)出臺(tái)新政策則按照新政策執(zhí)行。原市物價(jià)局市房地產(chǎn)管理局咸價(jià)費(fèi)規(guī)〔2018〕1號(hào)文件同時(shí)廢止。

附件：1．咸寧城區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

2．咸寧城區(qū)住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

3．咸寧城區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)審批表

附件1

咸寧城區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

注：1．達(dá)不到四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一按0.50元／㎡．月收??；

2．房屋交付后一年空置期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按基準(zhǔn)價(jià)70％計(jì)收。