【部門解讀】《咸寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位管理辦法》政策解讀

一、《管理辦法》制定目的

一是厘清小區(qū)配建車位的權(quán)屬問題；二是規(guī)范小區(qū)配建車位租、售管理行為；三是明確各部門（單位）在小區(qū)配建車位事后監(jiān)管責(zé)任。

二、《管理辦法》制定依據(jù)

《管理辦法》主要依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國人民防空法》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》和《咸寧市中心城區(qū)地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》（咸政規(guī)〔2019〕3號）。

三、《管理辦法》主要內(nèi)容

（一）關(guān)于明確停車位權(quán)屬。

1.在項目用地紅線范圍內(nèi)占用業(yè)主共有空間設(shè)置的地面露天停車位歸小區(qū)業(yè)主共有，不得出租、出售、附贈給企業(yè)（含物業(yè)公司）或者個人（法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定）。

2.人防地下室歸國家所有，經(jīng)人防主管部門批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)可以將停車位出租給業(yè)主停車使用，但不得出售、附贈給企業(yè)或者個人。

3.地上室內(nèi)停車庫、非人防地下室停車位歸項目開發(fā)企業(yè)所有，可以出租、出售、附贈給本小區(qū)業(yè)主使用。

（二）關(guān)于地下停車空間有償使用。

1.地下停車場建設(shè)用地使用權(quán)與地表建設(shè)用地使用權(quán)一并擬定供地方案，分別辦理供地手續(xù)，土地用途明確為“地下停車場（連建）”，土地使用權(quán)出讓起算時間與地表建設(shè)用地使用權(quán)出讓起算時間一致，土地使用權(quán)出讓年限不得超過地表建設(shè)用地使用權(quán)的最高出讓年限。

2.地下停車場建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款按照不高于所在區(qū)域公服用地基準(zhǔn)地價的10%計算,不同層數(shù)具體標(biāo)準(zhǔn)為:地下一層停車場建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款=地下一層停車場面積×所在區(qū)域公服用地基準(zhǔn)地價×10%；地下二層及以下層數(shù)停車場建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款=地下相應(yīng)層數(shù)停車場面積×所在區(qū)域公服用地基準(zhǔn)地價×5%。

3.辦法施行前已供地開工建設(shè)（含在建、建成驗收）的項目，需要辦理地下停車位不動產(chǎn)登記的，可由土地競得人或者車位使用權(quán)人申請辦理。

（三）關(guān)于停車位租售備案和產(chǎn)權(quán)登記管理。

1.車位、車庫的銷售、租賃納入開發(fā)項目樓盤表進(jìn)行管理，開發(fā)企業(yè)在租售前應(yīng)制定租售方案，并向住建部門報備；車位、車庫銷售合同實行網(wǎng)簽備案制度，銷售（租賃）合同推行使用住建部門認(rèn)可的車位、車庫買賣（租賃）合同示范文本。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收后，其配建的地上室內(nèi)停車庫和非人防地下室停車位可作為獨立不動產(chǎn)單元進(jìn)行登記，單獨核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，房屋用途為“地上室內(nèi)停車庫”“非人防地下室停車位”。

（四）關(guān)于停車位使用和轉(zhuǎn)讓的相關(guān)要求。

1.開發(fā)企業(yè)出租、出售、附贈車位，應(yīng)首先滿足建筑區(qū)劃業(yè)主需求；業(yè)主每購買一套房屋，可優(yōu)先購買、租賃一個車位或者車庫，解除商品房買賣合同時，已簽訂的車位、車庫買賣合同應(yīng)同時解除；商品房轉(zhuǎn)讓時，相應(yīng)的車位、車庫在同等條件下應(yīng)優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給本建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主。

2.開發(fā)企業(yè)不得阻擾項目配建的車位、車庫投入使用，鼓勵開發(fā)企業(yè)以短期形式將尚未銷售或者附贈的車位、車庫租賃給業(yè)主使用，租期一般不超過1年。

3.車位、車庫產(chǎn)權(quán)所有人不得擅自改變車位、車庫用途，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)使用權(quán)人擅自改變車位、車庫用途等違法違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻，經(jīng)勸阻后仍不改正的,應(yīng)向城市管理執(zhí)法部門報告。

（五）關(guān)于車位租售價格與物業(yè)服務(wù)投訴處理工作機(jī)制。

1.小區(qū)業(yè)主共有停車位的使用費(fèi)屬小區(qū)公共收益，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途，收費(fèi)方案應(yīng)向小區(qū)業(yè)主公開。

2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)規(guī)范車位、車庫租售行為，合理確定價格，不得采用欺詐、串通、哄抬等手段變相操控車位、車庫價格，不得擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

3.公眾投訴頻繁、矛盾突出的車位、車庫租售價格以及停車服務(wù)價格，由物價主管部門開展成本調(diào)查，市場監(jiān)管部門參照成本調(diào)查結(jié)果督促開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)合理定價。

（六）關(guān)于相關(guān)職能部門職責(zé)分工。

1.各縣（市、區(qū)）人民政府領(lǐng)導(dǎo)、督促街道辦事處、社區(qū)負(fù)責(zé)做好小區(qū)車輛停放矛盾糾紛調(diào)處工作。

2.住建部門負(fù)責(zé)對小區(qū)車位、車庫出售（出租、附贈）情況進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)做好車輛停放服務(wù)工作。

3.發(fā)改部門負(fù)責(zé)小區(qū)車位、車庫銷售（租賃）價格和停車服務(wù)價格的成本監(jiān)督管理工作。

4.自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)做好小區(qū)停車位配建、地下空間使用權(quán)出讓、產(chǎn)權(quán)登記的監(jiān)督管理工作。

5.市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目機(jī)動車停放服務(wù)價格行為的監(jiān)督檢查工作。

6.城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處在小區(qū)車位、車庫實施違法建設(shè)的行為。

7.人防部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目人防工程范圍內(nèi)停車位的監(jiān)督管理工作。